De hybride hypotheek is een interessant maar complex product. Het is een aflossingsvrije hypotheek waaraan een levensverzekering is gekoppeld. Met de verzekering lost u aan het einde van looptijd de hypotheekschuld in één keer af. Elke maand betaalt u hypotheekrente over de volle hypotheek, plus een premie voor de verzekering. Aan u de keus of u met de premie (na aftrek van kosten en de premie voor de overlijdensrisicoverzekering) gaat sparen (de spaarvariant) of beleggen (de beleggingsvariant).
Bij de spaarvariant wordt de premie gestort op een speciale spaarrekening, de hypotheekrenterekening. De vergoede rente is altijd gelijk aan de hypotheekrente. Aan het eind van de rit heeft u precies het bedrag gespaard om de hypotheek af te kunnen lossen. Deze zekerheid heeft u, omdat de premie omhoog gaat als de hypotheekrente daalt, en omgekeerd. Bij een lagere hypotheekrente krijgt u immers een lagere rentevergoeding over de premies; het spaargeld groeit minder snel. Gevolg: u moet per maand meer premie inleggen om het hypotheekbedrag bij elkaar te kunnen sparen. Door deze wisselwerking blijven de maandlasten de hele looptijd vrij stabiel. De spaarvariant lijkt dus op de ouderwetse spaarhypotheek. Alleen de voorwaarden zijn anders. Bij de beleggingsvariant gaat u met de maandelijkse premie niet sparen, maar beleggen in beleggingsfondsen. Net als bij een beleggingsverzekeringshypotheek dus. Met de opbrengst lost u de hypotheekschuld aan het eind in één keer af. Of dit ook lukt, weet u pas achteraf. Dit hangt af van de beleggingsresultaten en die kunnen tegenvallen. Realiseer dus dat u aan het eind met een schuld kunt blijven zitten.
Andersom houdt u geld over als het rendement hoger uitvalt. Op basis van een fictief rendement (in het verleden vaak 8% netto) rekent de bank uit hoeveel premie u maandelijks moet inleggen om aan het eind op het bedrag uit te komen dat u op de einddatum van de hypotheek wilt aflossen. Hoe hoger het rendement waarmee wordt gerekend, des te lager de premie en dus uw maandlasten. De lasten worden voor een belangrijk deel bepaald door de beleggingskeuzes die u maakt. Bij beleggen in aandelen geldt een hoger rekenrendement dan bij beleggen in obligaties. Lagere lasten betekenen ook een hoger beleggingsrisico. Staar u dus niet blind op de lasten die u in offertes krijgt voorgespiegeld. Dat zegt niets over de kosten die u uiteindelijk betaalt. Verder is er, in tegenstelling tot bij de spaarhypotheek, geen enkele ingebouwde bescherming tegen rentestijgingen. Bij een rentestijging schieten uw lasten dus omhoog. Bij de hybride hypotheek is de levensverzekering doorgaans een Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW). Die valt in box 1; u betaalt hierover geen rendementshefflng. De hypotheekrente is maximaal dertig jaar aftrekbaar. De KEW mag maar dertig jaar lopen. Is de opbrengst van de verzekering onvoldoende om de hypotheek af te kunnen lossen, dan zult u de schuld op een andere manier moeten aflossen, bijvoorbeeld door een aflossingsvrije hypotheek. De rente is dan niet meer aftrekbaar.
Bij een hybride hypotheek betaalt u dus rente over de lening en een premie voor de gekoppelde kapitaalverzekering. Simpel gesteld wordt de premie in drieën gesplitst: een deel is bestemd voor de kosten van de verzekering, met een ander deel wordt de premie voor de overlij densrisicodekking betaald en de rest wordt ingelegd in óf een of meer beleggingsfondsen óf gestort op een spaarrekening, waarover een rente wordt vergoed die even hoog is als de hypotheekrente die u betaalt (hypotheekrenterekening). Kiest u alleen voor beleggen op de hypotheekrenterekening, dan verschilt de hybride hypotheek niet wezenlijk van een gewone spaarhypotheek.
U hoeft niet de hele hypotheek uitsluitend via beleggingsfondsen of via de hypotheekrenterekening op te bouwen. U kunt deze twee mogelijkheden ook combineren. Daarnaast is het mogelijk om bijvoorbeeld het reeds opgebouwde kapitaal in een beleggingsfonds te laten zitten, maar de nieuwe spaarpremies voortaan te beleggen op de hypotheekrenterekening. U kunt ook overwegen het kapitaal, zodra het een bepaald niveau heeft bereikt, over te boeken naar de hypotheekrenterekening, zodat u hiermee verder geen risico meer loopt. Bij uw keus van een aanbieder kunt u beter bij aanvang al weten of u vooral wilt gaan beleggen of dat u op zeker wilt spelen via de spaarvariant. In dat laatste geval zijn namelijk voor een deel andere geldgevers aantrekkelijk dan bij de beleggingsvariant. Of een aanbieder wat betreft prijs een aanrader is, hangt sterk af van uw individuele situatie. Leeftijd, geslacht, de gewenste overlijdensrisicodekking en de hoofdsom van de lening spelen een grote rol.